משכנתא לבנייה עצמית

מתכננים לבנות בית?

מזל טוב!

אחד ההבדלים הגדולים בין רכישת בית מוכן לבין בניית בית הוא היכולת לצפות את הסכום הסופי שנצטרך לשלם.

המילה תכנון כאן היא המפתח והתכנון צריך להתחיל עוד בשלב רכישת המגרש.

במשכנתא לבנייה עצמית לרוב נוכל לקבל 60% מימון מערך הנכס לאחר סיום הבנייה כולל המגרש וזאת משום שהבנק מראש מקצה 10% לטובת הוצאות לא מתוכננות, במקרים מיוחדים בכפוף להצגת תכנית מדוקדקת ניתן לאשר גם עד 70% מימון.

השווי אליו יתייחס הבנק הוא עלויות הבנייה + שווי המגרש ללא רווח יזמי.

עלויות הבנייה מחושבות כ-6,000 ₪ למ"ר
נניח והמגרש שווה 1,000,000 ₪ ומתוכנן לבנות עליו בית בגודל 150 מ"ר החישוב יהיה
1,900,000  = 1,000,000+ (6,000* 150)
משווי של 1,900,000 יהיה ניתן לקחת 60%=  1,140,000 ₪

במידה ונלקחה כבר משכנתא על המגרש אז יהיה צריך להפחית את המשכנתא שנלקחה נגיד 400,000 מ1,140,000 וזה ישאיר אותנו עם 740,000 ₪ שנוכל לקבל לטובת הבנייה שזאת ההשלמה ל60% מימון, את היתר יהיה צריך להביא מהון עצמי.

השלבים העיקרים בבנייה עצמית -חישוב שווי ערך הנכס בסוף כל שלב

  1. יסודות- 15%
  2. שלד- 30%
  3. טייח וריצוף- 30%
  4. גמרים- 15%
  5. גמר בנייה עם טופס 4- 10%

בבנייה עצמית קבלת הכסף תעבור ישירות לחשבון הבנק של הלקוח בסופו של כל שלב בכפוף לאישור שמאי או מפקח בנייה, לכן חשוב מאוד לוודא שלאחר רכישת המגרש נשאר מספיק הון עצמי לטובת התחלת הבנייה עד קבלת הכסף בפעימה הראשונה.

כמה נקודות נוספות

  1. במידה ונלקחה משכנתא על המגרש בלבד בבנק מסוים אנו חייבים לקחת מאותו הבנק משכנתא גם לטובת הבנייה וזה פוגע בנו משמעותית ביכולת ניהול המשא ומתן על התמהיל והריביות לכן אם מתאפשר עדיף לאשר מראש משכנתא לצורך רכישת המגרש + הבנייה באותו הזמן (בקבלת היתר).
  2. ניתן להתחשב בשווי הקרקע כהון עצמי לטובת אחוזי המימון, אך עדיין חייב להשאיר מספיק הון עצמי נזיל כדי לממן שלב אחד קדימה.
  3. עלויות תכנון ואישורים המגיעים לסכומים של עשרות אלפי שלקים לא נכנסים למחיר הנכס ויש לשלם אותם מהון עצמי.
  4. יש להתאים את תמהיל המשכנתא והסכומים אותם נמשוך לקצב התקדמות הבנייה
  5. רצוי לבחון מחזור של המשכנתא שנלקחה לטובת בנייה לאחר קבלת טופס 4 היות ואז ניתן יהיה להתחשב ברווח יזמי ואולי לרדת באחוזי המימון + נקבל ריביות טובות יותר היות ואין לבנק את הסיכון העודף שהוא לוקח במימון פרויקט של בנייה עצמית.


ועדיין צריך לבנות את התמהיל בהתאם כדי להימנע מקנסות גבוהים בעתיד אך חשוב יותר הוא לתכנן נכון את המשכנתא כדי שנוכל לסיים את הבנייה.

לסיכום – את תוכנת המימון בבנייה עצמית יש לתכנן מבעוד מועד עוד טרם רכישת הקרקע.
יש חשיבות גדולה מאוד לבניית נכונה של תכנית זאת וחשוב לקחת בחשבון חריגות בתקציב, תכנון נכון יבטיח את סיום הבנייה על הצד הטוב ביותר.