משכנתא לדירה ראשונה
עומדים בפני רכישת נכס ראשון?
מזל טוב!
זה הזמן לעבור על מספר כללים בסיסים שיחסכו לכם זמן וכסף רב כדי להבטיח שלא תעשו טעויות שיפגעו בכם בהמשך הדרך.
רכישת דירה ראשונה היא צעד כלכלי משמעותי, צעד שלפני שעושים אותו יש להיות בקיאים במספר נושאים:
1. כמה הון עצמי צריך לגייס כדי שנוכל לרכוש את הנכס ולאיזה נכס בכלל עליי לכוון?
אחוז המימון המקסימלי שאותו ניתן לקבל לטובת רכישת דירה ראשונה הוא 75%. כלומר אם הנכס שווה 1,000,000 ₪ נוכל לקבל עד 750,000 ₪ משכנתא.
זאת אומרת שתהיו חייבים לגייס לפחות 250,000 ₪.
ככל שנביא יותר הון עצמי לרכישה ונרד במדרגות המימון כך הסיכון שהבנק לוקח כשנותן לנו את ההלוואה יורד ונקבל ריביות טובות יותר.
קיימות 3 מדרגות של אחוזי מימון
מדרגה ראשונה- על 45% מימון
מדרגה שנייה- 60%-45% מימון
מדרגה שלישית- 75%-60% מימון
2. באיזה החזר חודשי תוכלו לעמוד?
גובה ההחזר החודשי של המשכנתא תלוי בגובה המשכנתא שתילקח, ככל שתביאו הון עצמי גדול יותר כך ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר.
שימו לב– טמון כסף רב מאוד בלדעת מהו ההחזר החודשי האופטימלי לכל משכנתא.
לכל לקוח ולכל עסקה יתאים החזר חודשי שונה.
כלל אצבע לחישוב ההחזר חודשי אומר שלכל 100,000 ₪ נשלם כ500 ₪ בחודש כדי לקבל משכנתא ממוצעת ל20 שנה. (או שתחלקו סכום המשכנתא ב200).
לדוגמא, על משכנתא של 900,000 תצטרכו לשלם כ4,500 ₪ בחודש כדי לקבל משכנתא ממוצעת ל20 שנה, ככל שנקטין את ההחזר החודשי כך אנו מעריכים את תקופת המשכנתא כשמקסימום הפריסה הוא ל30 שנה.
בניית הרכב וגובה ההחזר החודשי של המשכנתא הוא הבסיס של תכנית המימון המשתנה לפי העסקה והצרכים והיכולת של הרוכש.
תכנון נכון ומותאם אישית יכול לחסוך עשרות ועד מאות אלפי שקלים.
3. באיזה בנק לקחת את המשכנתא?
אין תשובה אחת לשאלה זאת, לכל לקוח יתאים בנק אחר לפי אופי נתוניו האישיים והעסקה שאותה יבצע, כל בנק יתן הצעה שונה.
יש בנקים עם נהלים פנימיים מחמירים יותר, ויש בנקים מחמירים פחות.
חשוב מאוד לדעת לאיזה בנק להגיש וחשוב עוד יותר לדעת לאיזה סניף להגיש, מהסיבה שכל סניף (של אותו בנק) יתן לכם הצעת מחיר שונה על אותו הרכב משכנתא.
הצעה שמשתנה לפי יעדים של אותו סניף נכון לאותו רגע נתון.
במידה והתחלתם תהליך משכנתא עם סניף "יקר" שעמד ביעדיו הוא יציע לכם ריביות יקרות ואז לא ניתן יהיה להמשיך את התהליך עם סניף אחר של אותו בנק וכך בעצם "שרפתם" בנק שיכול היה לתת את הריביות הטובות ביותר.
כחלק מתהליך הייעוץ אנו מבינים את הצרכים של הלקוח ויודעים להתאים את הבנק ללקוח כך שיקבל את התנאים הטובים ביותר.
4. איך בנויה המשכנתא ומה ההבדל בין ההצעה שנקבל מהבנק לבין הצעה שתבנה בצורה אישית?
במשכנתא מדובר על משחק סכום אפס, ככל שאנחנו נחסוך יותר כך הבנק ירוויח פחות וזה בדיוק המטרה של תמהיל (משכנתא) מותאם אישית.
הבנקאי יציע ללקוח לרוב תמהיל שלישים גנרי שעליו ישלם הלקוח כסף רב על ריביות והצמדה למדד בסופו של דבר. אין לבנקאי את הזמן והרצון להתעמק בכל לקוח ולקוח בהתאם לצרכיו ורצונותיו.
התמהיל שאנו לוקחים מורכב ממסלולים, לכל מסלול יש את היתרונות והחסרונות שלו.
בבניית תמהיל מותאם אישית המטרה היא לדעת לנצל את היתרונות וגם החסרונות של כל מסלול לפי סוג העסקה, יכולות הלקוח ורמות הסיכון אותם מוכן לקחת.
לכל לקוח מתאים תמהיל שונה ובבנייה נכונה של תמהיל ניתן להעניק בטחון ושקט נפשי ולהבטיח שהלקוח לא ישלם כסף מיותר לבנק.
5. אישור עקרוני – הצעד הראשון אל מול הבנקים לאחר שהבנו מה ההון העצמי שברשתנו וכמה משכנתא נצטרך לקחת הוא לקבל אישור עקרוני מהבנק. אישור זה נותן לנו את הביטחון שבהינתן הנתונים שהצגנו- סוג העסקה וההכנסות/הוצאות שלנו הוא יסכים לתת לנו משכנתא.
יש בנקים שכלל לא דורשים לראות ניירת לצורך קבלת אישור עקרוני ראשוני ומתבססים על תצהיר לווה בלבד ויש בנקים שמחייבים להציג את המסמכים מול בנקאי ושיאמת אותם.
במידה והתחלנו את התהליך מול סניף בבנק מסוים אנו חייבים להמשיך ולהתקדם עם אותו הסניף לכן יש חשיבות רבה לאיזה סניף אנו מגישים את התיק עוד בשלב האישור עקרוני.
המלצה חמה היא לא לגשת לקבל אישורים עקרוניים מכל הבנקים טרם חתימת החוזה.