שאלות מקצועיות

משכנתא זו הלוואה שניתנת כנגד שעבוד נכס מקרקעין. הייחודיות של הלוואות משכנתא היא שהיא ניתנת לתקופה ארוכה – עד 30 שנה לכן ההחזר החודשי בגין ההלוואה נמוך באופן יחסי כמו גם הריביות שניתן לקבל.

יש לציין שבתחום המשכנתאות קיימת רגולציה רחבה ע"י בנק ישראל ויש להכירה היטב כדי לדעת איך לגשת לכל בקשה.

המדיניות מעט שונה בין הבנקים, בעקרון עד גיל 74 ניתן לקבל משכנתא ללא בעיות מיוחדות.

ללקוחות שכבר יש ברשותם נכס ומעוניינים לרכוש נכס נוסף ניתן למשוך את תקופת ההלוואה עד גיל 84 .

לנוטלי משכנתא בגיל מבוגר מומלץ לבדוק את העניין הביטוחי טרם חתימות חוזה, במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור מהבנקים לביטוח חיים שעלול להיות יקר.

כן, במידה ואחוזי המימון מאפשרים זאת ניתן לשעבד את הנכס הקיים ולרכוש נכס נוסף ולשעבד גם אותו ולהגיע לעיתים ל100% מימון.

נכס קיים ניתן לשעבד עד 50% מערכו פחות משכנתאות שכבר רובצות עליו.

נניח ויש לי נכס ששווה מיליון ועליו משכנתא בגובה 200,000 ₪ אוכל לקבל 300,000 ₪ נוספים.

ככלל מי שברשותו חשבון בנק בישראל יכול לקבל משכנתא באופן עקרוני.

הרגולציה קובעת שניתן לקבל עד 75% מימון משווי נכס ראשון.

עד 70% מימון לדירה חליפית ועד 50% הלוואה לכל מטרה/דירה להשקעה.

כל עסקה נבחנת פרטנית ומומלץ להתייעץ עם איש מקצוע כדי לבדוק האם עומדים בקריטריונים טרם ביצוע העסקה.

אין תשובה אחת והסכום משכנתא בין כל אדם ועסקה.

בעקרון, הבנק יאשר לכם להחזיר מקסימום 40% מהכנסתכם הפנויה ולרוב יעדיף לא לעבור את ה35%.

הכנסה פנויה = התחייבויות (לתקופה ארוכה מ18 חודשים) – סה"כ ההכנסות.

זה לא מדע מדויק ויש משפחות שהחזר 25% מהכנסתם הפנויה יהיה גבוה להם ויש משפחות שיכולו לעמוד ב40% בקלות יש לבחון נתון זה לעומק, זה הבסיס של בניית תמהיל משכנתא.

שאלות שירותיות

  1. שיחה ראשונית להבנת השירות הנדרש
  2. ריכוז מסמכים ונתוני לקוח
  3. פגישת יעוץ ובניית תכנית מימון תוך מול סיכונים ברור
  4. בחירת תכנית מימון אידאלית ללקוח ואסטרטגית משא ומתן
  5. משא ומתן מקיף בין הבנקים השונים
  6. סגירת תנאים סופיים מול הבנק הנבחר
  7. חתימות בבנק על תיק המשכנתא
  8. משימות מהבנק לטובת ביצוע המשכנתא – (בטחונות).

מומלץ לבנות את תכנית המימון כמה שיותר מוקדם עוד בשלב החיפושים אחר הנכס כדי להבין מה התקציב בו נוכל לעמוד.

בהכרח מומלץ ליצור קשר עם יועץ משכנתאות לפני חתימת החוזה שייתן את חוות דעתו בשלב בניית פריסת התשלומים בעסקה בכדי לוודא שמטיבה עם תכנית המימון והמשכנתא של הלקוח.

עלות ייעוץ נעה בין 9,000 – 3,000 שקלים לתיק סטנדרטי. ישנם תיקים כפולים ותיקים מורכבים בהם הסכומים נקבעים עפ"י מורכבת הבקשה.

יש פערי ידע אדירים בין הלקוח לבין הבנק, הם לא מדברים באותה השפה.

פערי ידע אילו מובילים ללקוח לקבל החלטות כלכליות שישפיעו על עתידו ועתיד משפחתו הרבה שנים קדימה מבלי שהוא מבין לעומק את ההשלכות של מה שהוא חותם.

ועל זה הבנק בדיוק בונה כשלקוח מגיע לבדו לקבל משכנתא זה משחק סכום אפס- ככל שהלקוח יחסוך יותר כך הבנק ירוויח פחות וזאת בדיוק המטרה.

יועץ משכנתא הוא אדם שחיי ונושם בנקים ויודע איך ומה הבנק מחפש ויודע איך לנתב זאת לטובת הלקוח והמשכנתא שלו.

יועץ מקצועי ומנוסה יודע איך המשכנתא תראה בסוף המשא ומתן עוד לפני שבכלל פנה לבנקים.

התוצאה היא חסכון של עשרות ועד מאות אלפי שקלים בתשלומי המשכנתא לטווח ארוך.

נתון זה חשוב מאוד ובהחלט עוזר במשא ומתן, אך עדיין קיים הפער של היכולת לבנות תכנית מימון ותמהיל אידאלי ושם טמון החיסכון הגדול.

בנוסף גם אם לקוח התמזל מזלו ומטפל בו הבנקאי הכי מפרגן בעולם שרוצה לבוא לקראתו יש לזכור שלאותו בנקאי יש כל-כך הרבה עבודה לפני ואחרי שהלקוח יסיים את הפגישה ופשוט אין לו את היכולת והאינטרס להקדיש את הזמן הראוי לבנייה מדוקדקת של תמהיל שישרת את הלקוח יותר מאשר את הבנק בו עובד.

תוצאה של בנייה נכונה של תכנית מימון בשילוב משא ומתן לקבלת ריביות מינימום יחסכו ללקוח בין עשרות למאות אלפי שקלים בתשלומי הריבית והצמדה לבנק, בנוסף יחסכו זמן רב ועוגמת נפש ויתנו לו שקט נפשי הרבה שנים קדימה.

תהליך לקיחת המשכנתא מפגישת הייעוץ לוקח חודש-חודשיים.

משתנה בדחיפות, סוג העסקה והרתמות הלקוח לאסוף מסמכים ולקדם משימות הנוגעות אליו.

רצוי לא להתחיל את התהליך מאוחר מידי כדי לאפשר מספיק זמן לנהל משא ומתן .

ההמלצה לעסקה סטנדרטית היא לתת כחודשיים מחתימת החוזה עד העברת תשלום המשכנתא.