במאמר הבא ארחיב מהו תמהיל ומה חשיבותו ואתן מספר טיפים לבניית תמהיל נכון.
ראשית, מהו תמהיל?
תמהיל משכנתא מרכז בתוכו מספר מסלולים כאשר כל מסלול מורכב מריביות שונות, תקופה שונה, ורמות סיכון שונות של שינויים בריבית/הצמדה למדד .
כתגיעו לבנק ותבקשו משכנתא הבנקאי יתן לכם הצעה על תמהיל המורכב משלושה מסלולים: מסלול ראשון- בריבית פריים המהווה שליש מהמשכנתא, שליש נוסף -בריבית משתנה צמודה למדד ושליש -בריבית קבוע לא צמודה. ויקצר את האחרון בהתאם לגובה ההחזר החודשי שתרצו.
אבל מה הבעיה? שתמהיל כזה לרוב יראה לכם "זול" ובריביות טובות אך לטווח ארוך הוא מסוכן מאוד, אני אסביר.
לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות, בבניית תמהיל עלינו לדעת לנצל את היתרונות והחסרונות של כל מסלול לטובתנו, תמהיל גנרי של הבנק לא מתאים לנו את התמהיל לעסקה, לא מבין לעומק את השיקולים לרכישת הנכס והתכנית הפיננסית העתידית שלנו כמשפחה
בנייה של תמהיל מדויק שלוקח את כל השיקולים בחשבון דורש זמן עבודה רב, לבנקאי המשכנתאות בסניף מוקצבת שעה אחת לכל לקוח שבה עליו לבצע את בניית התמהיל ועוד המון פעולות הקשורות לתהליך לקיחת המשכנתא, אין לו את הזמן והיכולת לשבת שעות עם כל לקוח ולבנות לו תמהיל אופטימלי.
אגלה לכם גם סוד נוסף- גם אין לבנק את האינטרס לעשות זאת משום שבבניית תמהיל אופטימלי ניתן לחסוך המון כסף (עשרות אלפי שקלים !!) וזה בדיוק מטרתו ההפוכה של הבנק שכן היא להרוויח כמה שיותר בכל משכנתא שהוא נותן.
10 טיפים בבניית תמהיל
- ראשית כל תקבעו מה גובה החזר חודשי למשכנתא שתוכלו לעמוד בו- קחו את סכום המשכנתא שאתם רוצים לקחת:
תחלקו ל200- התוצאה שתקבלו היא משכנתא ממוצעת טובה מאוד ל20 שנה.
תחלקו ל225 -תקבלו משכנתא טובה ל25 שנה.
תחלקו ל250 -זאת כבר משכנתא לא טובה ומסוכנת מאוד ל30 שנה – אם זה ההחזר המקסימלי היחיד בו אתם מסוגלים לעמוד כנראה שסכום המשכנתא גדול עליכם ויש למצוא נכס במחיר זול יותר. - ככל שנגדיל את ההחזר החודשי (בטווחים שרשמתי מעלה) כך נקצר את תקופת המשכנתא-נשפר ריביות ונחסוך המון המון כסף במצטבר – עשרות אלפי שקלים.
- כל שקל נוסף שנשלם בהחזר החודשי ילך ישירות לטובת חיסול הקרן– לא לריביות לבנק (!!!)
- בתמהיל של רכישת נכס להשקעה ניתן דגש גדול יותר על חסכון בקנסות יציאה ברגע הסילוק והחזר חודשי נמוך יותר, בשונה מתמהיל של רכישת דירה למגורים לטווח ארוך שם ניתן דגש על יציבות וחסכון מצטבר בריביות לאורך זמן.
- חשוב מאוד להגיע לבנק עם תמהיל מוכן -ולבצע משא ומתן על אותו התמהיל אחרת קשה מאוד להשוות בין ההצעות שונות של הבנק ולדעת מי נתן הצעה זולה יותר.
- חישוב הרווח הכללי של הבנק מחושב עפ"י שקלול של כל המסלולים יחד– ולא לפי מסלול אחד ולכן צריך לדעת לייצר את האיזון ולדעת איפה לתת יותר משקל לריבית נמוכה ואיפה פחות, לכן כשתבקשו מהבנקאי שיוריד לכם ריבית במסלול אחד הוא יגיד שזה חייב לבוא על חשבון העלאת הריבית במסלול אחר תהיו מוכנים לזה.
- קחו בחשבון עליית ריבית צפויה– ישנם מסלולים שכיום הם בריבית נמוכה מאוד, לדוגמא ריבית הפריים או ריבית משתנה צמודה למדד, קחו בחשבון שבמסלולים אילו בטווח בינוני- ארוך קיים סיכון שההחזר החודשי יעלה במידה והמדד או ריבית הפריים תעלה.
- החזר חודשי עד שליש מההכנסה הפנויה– במקרים חריגים ניתן לאשר החזר חודשי לתשלום המשכנתא עד 40% מההכנסה הפנויה של התא משפחתי אך מומלץ לא לעלות את השליש, זהו מנגנון הגנה של הלקוח כדי שלא יגיע למצב שהוא לא עומד בהחזרים החודשים שלו.
- בדיקת המשכנתא שלכם כל שנתיים- מצב הריביות בשוק הוא דינאמי ומשתנה על בסיס חודשי, במידה ושווי הנכס שלכם עלה וירדתם מדרגה באחוז המימון או שצרכי המשפחה השתנו ולא תואמים למשכנתא שנלקחה לפני מספר שנים כדאי ומומלץ לבדוק כדאיות של מחזור משכנתא.
- בסביבת הריביות של השוק היום ניתן לבנות תמהיל מושלם וזול– להמון שנים קדימה, מה שלא בהכרח אפשרי בעבר בגלל סביבת ריבית גבוה משמעותית. קיימת חשיבות גדולה מאוד לקחת את המשכנתא בצורה האחראית והטובה ביותר בפעם הראשונה- בעת רכישת הנכס ולקיחת המשכנתא וזה כדי שלא נצטרך לבצע מחזור בעוד כמה שנים כשרוב הסיכויים שהריביות יהיו גבונות יותר מהיום .