בעת תכנון המשכנתא לקוחות רבים מתלבטים האם לבצע את התהליך בעצמם או לתת לאיש מקצוע לבצע את התהליך עבורם.
חלק מהטיעונים נגד לקיחת יועץ פרטי הם- אני לקוח מצויין , כבר שנים שאני מכיר את הבנקאים והמנהל והם יבואו לקראתי, יש לי זמן ואני יכול ללמוד את התחום ולקחת לבד למשכנתא, למה לי לשלם על ייעוץ פרטי כשאני יכול להתייעץ עם היועץ בבנק ועוד.
אציג בפניכם חלק מהסיבות בעד לקיחת יועץ, אתם תחליטו לבד בסוף מה דעתכם בנושא
1.בראש ובראשונה מטרתו העיקרית של הבנק היא להרוויח כמה שיותר כסף
זה משחק סכום אפס- הבנק הוא זה שמוכר לכם את המשכנתא, ככל שתקבלו משכנתא טובה יותר ככה הבנק ירוויח פחות ואתם תרוויחו יותר. קיימים פערי ידע עצומים בין הלקוח לבנק ועל זה הבנקים בונים.
2. זמנו של הבנקאי מוגבל
נניח והתמזל מזלכם ונפלתם על הבנקאי הכי תותח בבנק (ויש כאילו) בסופו של דבר יש לכם פגישה בת שעה אחת איתו, במהלכה הוא צריך להסביר לכם את כל התהליך, לבחון ניירת, לאמת נתונים, ולעשות עוד המון פעולות של הקמת הבקשה במערכת הבנקאית.
ובנוסף לכך, עליו לבנות לכם את הדבר החשוב מהכול והוא תמהיל משכנתא – האם אתם חושבים שב10 דקות שנשארו לו אתכם הוא באמת יכול לרדת לעומק השיקולים שלכם לגבי בניית התמהיל? על התכניות שלכם לעתיד? לבצע אין ספור סימולציות מותאמות אליכם אישית כדי להגיע לתמהיל הטוב ביותר? התשובה היא לא. מהסיבה שאחריכם יש לו עוד 10 פגישות באותו היום ועוד 50 משימות שהוא צריך לבצע בין כל פגישה לפגישה.
לכן לא משנה כמה הוא היה רוצה לעזור לכם נדיר שיש לו את היכולת לבצע את החלק החשוב יותר במשכנתא שלכם בצורה המיטבית.
3.נקודת הפתיחה במשא ומתן
העוגן ממנו מתחילים את המשא ומתן יועץ פרטי ולקוח שונה וזאת נקודה קריטית.
נניח והתחלתם בריבית של 3.7%, ובמשא ומתן רצחני יכול להיות שתסיימו ב3.3% ותהיו הכי מרוצים בעולם.
ואם אומר לכם שיכולתם להגיע ל2.9% (וההפש הזה מוערך בעשרות אלפי שקלים ) ?
ברגע שיועץ מתחיל לבצע משא ומתן הוא יודע מה הריביות מינימום אליהן ניתן להגיע ומתחיל מראש בריביות קרובות לשם. לעומת זאת, להגיע לשם מהריביות שלקוח לבד יקבל כשייגש לבנק זה קשה כפליים ותלוי במזל בלבד ועל איזה סניף ובנקאי נפל. מדובר על הימור לכל דבר, הימור שיכול לעלות המון כסף.
4.לכל בנק מתאימות בקשות אחרות
יש בנקים שמראש לא יתנו את ההצעות הטובות ביותר לבקשות מסוימות לכן, אין טעם לרוץ בין כל הבנקים, צריך לדעת לאיזה בנק לגשת ומה לבקש, זה הבסיס למשכנתא מושלמת.
לרוץ בין כל הבנקים לשווא גוזל זמן רב, זמן שלעיתים קרובות יכול להיות יקר מאוד במרוץ נגד הזמן לקבלת משכנתא בכדי לעמוד ביעדי התלושמים שנקבעו בחוזה.
חשוב לומר שכל סניף של אותו הבנק ייתן ריביות שונות לאותו לקוח תלוי ביעדים של אותו סניף ואם עמד בהם או לא.
5.צריך לדעת מה להגיד
לעיתים קרובות יש פרטים שעדיף שתשאירו לעצמכם ששיתופם רק יכול לבוא לרעתכם, במקרה הטוב תקבלו ריביות גבוהות ובמקרה הרע הבקשה תדחה. אתם יודעים מהם?
לקוחות גבוליים שמתחילים תהליך ליווי מבעוד מועד יכולים לעבוד על הפרמטרים שהבנק בודק כך שבעת הגשת הבקשה הבנק יראה אותם באור אחר לגמרי וכך גם המשכנתא שלהם תהיה.
6.קנסות יציאה עמלות היוון/ פרעון מוקדם
חלק מהמטרות של בניית התמהיל הוא לקחת בחשבון עמלות אילו שיכולות להגיע בעוד מספר שנים לעשרות אלפי שקלים.
לא בהכרח שהבנקאי שבונה לכם את התמהיל ישים על כך דגש. וסביר מאוד להניח שלא יזכור איך קוראים לכם יומיים אחרי שתחתמו אצלו על המשכנתא.
רק בסעיף זה קיים פוטנציאל חסכון עצום, אנשים רבים נוטים להזניח ולהסתכל על "הכאן ועכשיו" ולאחר כמה שנים באים למחזר את המשכנתא ונדהמים מהקנסות שלהם, קנסות שניתן היה למנוע בתכנון נכון מבעוד מועד.
7.זמן זמן זמן
כמה הזמן שלכם שווה לכם? קחו את הזמן שתצטרכו להמתין במוקדים בטלפון, בהמתנה בתור שהלקוח שלפניכם יסיים את הפגישה שלו, את כל הבקרים שתצטרכו לקחת חופש כדי לקבוע בשעות שפנוי לבנקאי ואפילו סתם כשתהיה לכם שאלה קטנה של דקה ויקח לכם 4 ימים לקבל עליה תשובה, עכשיו קחו את הזמן הזה ותכפילו במספר הסבבים שתעברו בין הבנקים ותוסיפו לתוצאה את השעות שלקח לכם ללמוד את החומר.
לאיזה מספר הגעתם? לא עדיף היה לכם להשקיע את הזמן במשהו שאתם באמת אוהבים לעשות? להיות עוד עם המשפחה שלכם? או סתם לנוח ולא להיות טרודים במשך חודשיים אם המשכנתא שלכם מספיק טובה?
ואם הייתי מציע לכם להיות במרחק שליחת הודעת וואצאפ אחת לכל הבנקים בכמעט כל שעה ביום?
8.מערכות יחסים/קשרים עם הבנקים
לכל יועץ יש מספר סניפים מכל בנק שאיתם הוא עובד בעיקר, מערכות יחסים אילו הן אחת מאבני הדרך החשובות בקבלת משכנתא מצוינת – מאמין שאתם מבינים את היתרונות בכך.
9.שמאים
תחום השמאות הוא עולם בפני עצמו, רק אגיד שלעיתים בחירת השמאי הנכון תוכל להבטיח את קיום העסקה כסדרה ותבטיח מימון מרבי מהבנק. בחירה לא טובה יכולה לפוצץ עסקה ולגרום לבעיות מימון קשות- יועץ יכול להמליץ על שמאים טובים יותר/פחות ולנסות לגשר על פערים קטנים אם ישנם.
10.הבנה של התמונה המלאה בתהליך הרכישה, הכוונה וזמינות
היועץ מחבר בין המתווך, העורך דין, השמאי, המוכר, הבנק והקונה. בזמן שכל אחד מהגורמים תפקידו בעיקר לדאוג לתחומו, יועץ משכנתאות מקצועי ידע להבין את התמונה המלאה ולסנכרן בין כולם כדי שהעסקה והמימון של הקונה יעשה על הצד הטוב ביותר.
יועץ משכנתא פרטי זה ממש לא רק ריביות !
11.פתרון בעיות, בלתמים וחשיבה מחוץ לקופסא
בעולם המימון יש דרכים שונים להשיג את המימון אותו אנו צריכים, לעיתים חשיבה מחוץ לקופסא תהיה פתרון שיחסוך לכם עשרות אלפי שקלים.
בעיות שיכולות להיות בתהליך- שמאות נמוכה, קשר עם גורמי מפתח בבנק לזירוז תהליכים, פתרון בעיות בזמן משבר (קורונה), סירוב של בקשות ועוד. ללקוח הפרטי כמעט ואין יכולת להתערב אם נוצרת בעיה במהלך הדרך.
12.אני מאמין גדול שכל אדם צריך לעשות מה שהוא אוהב, ובמה שהוא טוב
תנו לאדם שאתם סומכים עליו שילווה אתכם בעסקה הגדולה של חייכם זאת אחת ההשקעות הטובות ביותר שאתם יכולים לעשות, במיוחד כשהתועלת עולה במאות מונים על העלות.
תוצאה של משכנתא מצוינת שתוכננה נכון, הוגשה נכון, והושגו בה הריביות המינימליות שניתן היה לקבל תחסוך לכם עשרות ועד מאות אלפי שקלים! ובנוסף תיתן לכם שקט נפשי לחתום על ההלוואה הגדולה של חייכם בנחת -כי יש דברים שפשוט לא מהמרים עליהם!