מיחזור משכנתא זה שינוי תנאי ההלוואה ללא שינוי בפרטי הנכס או פרטי הלווים- כלומר שינוי במסלולים/ריביות/תקופות.
ובמילים אחרות זה אומר שאתם לוקחים משכנתא חדשה המתאימה לצרכים שלכם עכשיו ולריביות העדכניות במשק ומסלקים את המשכנתא הקיימת .
מתי בודקים כדאיות כלכלית למחזור המשכנתא?
1. כשתנאי השוק השתנו לטובתנו – הכוונה שהריביות ירדו או כששווי הנכס שלנו עלה
2. כשהצרכים/היכולות שלנו השתנו והתמהיל שלקחנו בעבר לא מתאים לנו היום (יכולת ההחזר שלנו גדלה או שהתשלום החודשי "חונק" אותנו).
קריטריונים שחייבים לעמוד בהם כדי למחזר משכנתא:
1. התנהלות משכנתא תקינה בשנתיים האחרונות
2. חשבון עו"ש תקין 3 חודשים
3. היסטורית אשראי תקינה ללא חזרה של תשלומים
4. יכולת עמידה ביחס ההחזר החדש שאנו רוצים שיהיה לנו
קיימים שני סוגים של מיחזור משכנתא:
מחזור פנימי– התהליך פשוט מאוד – מתקשרים לבנק שבו המשכנתא מנוהלת ומבקשים למחזר מסלול אחד או את כל התיק בהתאם לתוספת עמלות פירעון מוקדם ועמלות נוספות שיש.
היתרון בכך שפשוט לבצע מחזור מסוג זה ואין צורך לבצע שמאות מחודשת ולהמציא את כל המסמכים מחדש.
החיסרון הוא הבנק תופס אתכם כ"לקוח שבוי" ולא יבוא לקראתכם בריביות.
הרי בסוף הוא מפסיד ממיחזור משכנתא כסף ולכן יעדיף להפסיד כמה שפחות.
מחזור חיצוני– תהליך מורכב יותר ודומה לתהליך של לקיחת משכנתא חדשה.
בתהליך זה אנו ניגשים עם הדו"ח יתרות לסילוק מהבנק הנוכחי לבנקים אחרים ומבצעים את כל התהליך של לקיחת המשכנתא מחדש בהתאם לסכום הקרן שנשאר לנו לשלם בתוספת כל העמלות פירעון מוקדם, הפרשי היוון והצמדה.
התהליך כולל אישור עקרוני מחדש, המצאת תלושי משכורת ועו"ש, הערכת שמאי וכל התהליך שהיינו עושים אילו היינו לוקחים משכנתא חדשה.
לאחר שקיבלנו את ההצעה הטובה ביותר מבנק חיצוני רצוי להגיע איתה לבנק הנוכחי ולבקש מימנו להשוות אותה כדי לחסוך את כל הבטחונות (רישום בטוחה מחדש, שמאות וכו') כדי להוציא את המשכנתא לבנק החדש, ככה הבנק שלכם ידע שאתם רציניים ומבחינתכם תעברו בנק אם הוא לא יבוא לקראתם בריביות שאתם מבקשים.
בנקודה זאת לעיתים הבנק יעדיף להשוות תנאים מאשר להפסיד לקוח אך במקרים רבים הצעד המשתלם ביותר ללקוח יהיה לבצע את המשכנאת בבנק אחר.
דברים נוספים שיש לקחת בחשבון במיחזור
1. ביטוח בריאות לעיתים מתייקר משמעותית בהתאם למצב הגופני של הלקוח במידה והורע במהלך השנים, במידה המצב רצוי לפני כל התהליך לברר כמה יעלה ביטוח חדש, לעיתים ביטוח זה יכול להתייקר במאות שקלים לחודש וכך פוחתת כדאיות המיחזור.
2. עלויות נוספות שיש לשלם בעת מיחזור חיצוני כגון שמאי, יועץ משכנתאות, עמלת פתיחת תיק ועלויות נוספות, עלויות שמסתכמות בכמה אלפי שקלים.
עמלות שנתקל בהן בעת מיחזור
עמלת היוון– נסביר בדוגמא: הבנק מכר לכם כסף לפני 10 שנים ב5% ריבית והיום הוא יכול למכור את אותו הכסף ב3% בגלל שירדו הריביות אז הוא בעצם מפסיד 2% ריביות כפול מספר השנים שנשאר לכם לשלם .
הצמדה למדד– במידה ולקחתם מסלולים שצמודים למדד והמדד עלה אז תשלמו את גובה העליה באחוזים ביחס ליתרת הקרן באותו מסלול שהיה צמוד למדד (בכל מקרה תשלמו עמלה זאת גם אם לא תבצעו מיחזור).
עמלת אי הודעה מראש (10 ימים)– במידה ולא מודיעים לפחות 10 ימים מראש קיימת עמלה של 0.1% מהקרן.
*עמלות אילו לעיתים מגיעות לעשרות אלפי שקלים, חשוב לזכור שאנו לא צריכים לשלם אותם "במזומן" אלא מוסיפים אותם לגובה המשכנתא שניקח בעת המיחזור.
חשוב מאוד לבחון את כדאיות המיחזור לכל לקוח ביחס למצבו הפיננסי הנוכחי ושווי הנכס שלו, לדעת לגלם את הקנסות בתוך המיחזור ורק אז לצאת תכנית פעולה שתחסוך את הסכום המרבי.