לאחר קבלת האישור עקרוני הבנק יתן לנו רשימה של שמאים העובדים איתו.
השמאי הוא העיניים של הבנק בביצוע עסקת מקרקעין, הבנק ימכור לנו את הכסף שהתחייב בתנאי שהנכס הוא באמת עונה כל הנתונים שהצגנו באישור העקרוני.
מחיר נכס יד שנייה נקבע עפ"י החוזה רכישה/הערכת שמאי – הנמוך מבניהם.
בעסקה יד ראשונה מקבלן מחיר הנכס נקבע עפ"י מחיר החוזה.
בפרויקט מחיר למשתכן בגלל שהדירות מראש זולות בכ15%-20% משווי השוק אז שווי הנכס מחושב על פי הערכת שמאי שבהכרח גבוה יותר מחוזה הרכישה ועד תקרה של 1.8 מיליון ₪
מדוע השמאי הוא חלק כל-כך חשוב בתהליך קבלת המשכנתא?
במידה וההון העצמי שברשותנו גבולי ואני זקוקים מהבנק 75% מימון (המקסימום שניתן לדירת מגורים ראשונה), במידה והשמאי יעריך נמוך את שווי הנכס ממה שרכשנו, נצטרך להשלים את ההפרש מהון עצמי . הפרש שלא תכננו להוציא ולא בהכרח שיש לנו אותו. מה שיכול להוביל ללקיחת הלוואות והחזר חודשי התחלתי גבוה משמעותית ממה שתכננו לשלם.
לדוגמא: מחיר חוזה 1,000,000 ₪ ואנו זקוקים ל75% מימון מהבנק- 750,000 ₪
במידה והשמאי יעריך לנו את הנכס ב900,000 ₪ הבנק יסכים לתת לנו מקסימום 75% מהערכת שמאי של 900,000 ₪ שזה 675,000 ₪ , במצב הנתון נצטרך להשלים מהון עצמי או מקור מימון אחר 75,000 ₪ כדי להשלים את העסקה.
מספר נקודות חשובות
- חשוב לציין שבמידה והשמאי מעריך את הדירה קרוב למחיר החוזה אז הוא לרוב יעגל למחיר החוזה כדי לא להקשות עלינו, אך אם מדובר בעסקה שהיא חתול בשק אז לא תהיה לו ברירה ולהעריך את הנכס במחיר הריאלי, בסוף השמאי מגיע מטעם הבנק וחייב לבטח אותו במקרה שיצטרך לממש את הנכס .
- היום בשונה במעבר במידה ושמאי מהרשימה של בנק א' ביצע שמאות והלקוח החליט לקחת משכנתא בבנק ב' אז בנק ב' יהיה חייב לקבל את השמאות שבוצע לבנק א' בהיעדר סיבה מוצדקת לא לקבל אותה.
- העלות לשמאות "מסובסדת" לאחר חתימת חוזה וקבלת אישור עקרוני עולה בין 500-1200 ₪ תלוי בסוג הנכס
- שמאות מוקדמת תעלה כ 2,000 ₪ יותר משמאות לאחר חתימת חוזה
- גם אם לא בחרתם לעשות שמאות מוקדמת תכינו מראש את המסמכים הנדרשים לצורך ביצוע השמאות. לעיתים לוקח זמן רב להמציא את המסמכים המשפטים של הבית והכנה מוקדמת תחסכוך לכם עיקובים מיותרים בהמשך
מומלץ לבצע שמאות מוקדמת טרם חתימה על חוזה במיקרים הבאים
- אנו מבקשים מהבנק 75% מימון ואין לנו מקורות מימון להשלים הון עצמי במידה והשומה תוערך בפחות ממחיר הרכישה
- כשיש חריגות בנייה או סוגיות משפטיות על הנכס (חשוב מאוד!!!)
- כשרוכשים בית קרקע
- כשאנו לא בטוחים במחיר השוק ורוצים לוודא שאנו עומדים לחתום על עסקה במחיר ריאלי
במידה והחלטנו כן לעשות שמאות מוקדמת מומלץ להזמין שמאי שעובד עם הבנקים מהם נרצה לקבל משכנתא, כדי לאשר את השמאות לאחר החתימה על חוזה מבלי שנצטרך לעשות שמאות נוספות.