גרירת משכנתא

יש לכם משכנתא ואתם חושבים לרכוש נכס חליפי? שרוכשים דירה עליה רובצת משכנתא? המאמר הבא הוא בשבילכם!

בעת מכירת נכס נבחן האם שווה להמשיך עם המשכנתא הקיימת ולשנות את השעבוד לבנק, מהנכס שנמכר לנכס שנרכש ובכך לא לשנות את תנאי המשכנתא .

מתי נרצה לגרור משכנתא?

1. כשתנאי של המשכנתא הנוכחית טובים הרבה יותר מהמשכנתא שניתן לקבל מחדש.
2. במידה ואנחנו לא עובדים ואז לא יאשרו לנו לקבל משכנתא מחדש- בגרירה לא בוחנים הכנסות מחדש!
3. חלה הרעה במצב הבריאותי של הלווים ולא נוכל לעשות ביטוח חיים מחודש.

כיום מקובל לגרור משכנתאות, במיוחד מי שלקח/מיחזר את המשכנתא שלו בשנתיים- שלוש האחרונות ומעוניין למכור את הנכס שלו ולהתקדם הלאה.

מה תנאי הבנק לגרירת משכנתא?

1. הלווה שילם את המשכנתא ללא בעיות בשנים האחרונות.
2. הנכס אליו גוררים את המשכנתא הוא שווה ערך כבטוחה לבנק והבנק היה מסכים לשעבד את הנכס גם אם היה צריך לתת עליו משכנתא מחדש.
   לדוגמא- אי אפשר לגרור את המשכנתא לקרקע חקלאית.
3. אחוז מימון לפי רגולציה- עד 75% מימון .

איך גוררים בפעול?

1. במידה ונחתם חוזה רכישה לדירה חלופית –  לאחר תשלום פיצוי מוסכם למוכר, ניתן לגרור את יתר המשכנתא לנכס הנרכש. הבנק יבקש לבצע את שלב "הביטחונות" כמו בעת לקיחת משכנתא חדשה לרבות שמאות, רישום משכנתא בטאבו, משכון ברשם המשכונות וכו' רק שהמשכנתא תישאר כמו שהיא.
2. אם מכרתי את הנכס ועדיין לא מצאתי נכס חלופי- ניתן לגרור לחשבון פיקדון ייעודי שיפתחו בבנק אליו יגררו את המשכנתא הנוכחית בצירוף 10% מיתרת המשכנתא.
   המשכנתא תמשיך לרדת כרגיל עד שיהיה נכס חדש לגרור אליו את הבטוחה. מפיקדון- לנכס.

למה צריך לשים לב בעת גרירת משכנתא

1. הגרירה חייבת להתבצע באותו הבנק מימנו נלקחה המשכנתא לראשונה.
   ולכן אם אתם מבקשים תוספת למשכנתא אתם לקוחות "שבויים" של הבנק ויש לחשב האם המימון הכולל (גרירה+ תוספת) בסה"כ זול/יקר יותר מלקחת משכנתא מחדש בבנק אחר.
   למרות זאת עדיין ניתן לבצע מו"מ בין בנקים על התוספת אך יש לדעת איך לבנות את התמהיל ולנהל מו"מ אפקטיבי.
2. בנקאים לא "אוהבים" לבצע גרירות משום שמדובר על הרבה עבודה ללא "מכירת" כסף חדש, יש להכיר זאת. יחד עם זאת- אסור להם לסרב לכם במידה ואתם עומדים בתנאים לגרירה.
3. במידה ולוקחים תוספת למשכנתא- צריך לבנות הרכב שמתחשב ביתרת המשכנתא הקיימת שקצרה יחסית, יחד עם התוספת ולוודא שלא חורגים מהחזר חודשי שהמשפחה יכולה לעמוד בו.

במידה ואתם רוכשים נכס עליו יש כבר משכנתא

תשאלו בשלב מוקדם ככל שניתן האם המוכר מתכוון לגרור או לסגור את המשכנתא.
במידת ומתכוון לגרור- יש לבצע את התהליך כמה שיותר מוקדם כי הוא עלול לקחת זמן רב, וזה יכול לפגוע בתוקף הריביות של המשכנתא החדשה שהרוכשים לוקחים כי ללא מכתב כוונות לגרירה/סילוק לא ניתן לקבל את המשכנתא החדשה של הרכישה.