לעיתים הנכס שנרצה לרכוש יוגדר "מבנה מסוכן", מדובר במבנה שסומן בעירייה כמבנה עם פוטנציאל סיכון כלשהו, יש רמות שונות של סיכון. לעיתים מדובר בליקוי פשוט יחסית לתיקון כגון סכנה לנפילת טיח ממעטפת המבנה ולעיתים בליקוי חמור כגון סכנה לקריסה עקב יסודות רעועים.
העו"ד + השמאי יבקשו לקבל מהעירייה (ממחלקת הנדסה), אישור האם מדובר במבנה מסוכן או שלא, כחלק מהבדיקות שמבצעים לנכס.
לאחר קריסת הבינין בחולון בסוף 2021 הבנקים הקשיחו נהלים בנושא ולכן אם אתם מתכננים לרכוש נכס שכזה, חובה עליכם לוודא שתקבלו מימון טרם חתימה על חוזה.
החשיבות באישור לפני החוזה היא כדי להבטיח את השלמת העסקה ומימונה, קבלת סירוב מהבנק לאחר חתימות חוזה לא תאפשר להשלים את העסקה, והפרת חוזה ואתם עלולים לשלם פיצוי מוסכם בסך מאות אלפי שקלים למוכר.
- חשוב להגיד שמומלץ מאוד לא לגשת למימון של עסקה מסוג זה לבד ללא יועץ מומחה לעסקאות שכאילו, מדובר בעבודה מורכבת לאישור וסביר להניח שהבנק יסרב בשלב מוקדם מאוד ואז יהיה קשה כפליים לאשרה מחדש.
אז מה צריך לעשות כדאי להבטיח את מימון העסקה ואיך עושים את זה נכון?
- יש לבצע שמאות מוקדמת עם שמאי שמכיר את האזור, השמאי ירשום סדר גודל של עלות תיקון של הליקוי ולהציג לו את האישור מהעירייה בגין המבנה המסוכן.
- רצוי להביא מהנדס שיאמוד את עלות התיקון לבניין כולו ושיכניס את הדוח לשומה.
- יש לבדוק בחברות הביטוח האם המבנה נמצא "ברשימה השחורה" שלהם של מבנים מסוכנים.
- בקשר לביטוח– אף חברת ביטוח לא מבטחת "בלאי טבעי" לכן אם במבנה קיים חשש לקריסה גם אם יתקבל ביטוח מבנה, הוא לא יכסה את העלויות של בנייה מחדש של הדירה במידה והבינין קרס וצריך לקחת זאת בחשבון.
- יש לבדוק אחוזי מימון, במידה ונדרש אחוז מימון גבוה, יהיה מורכב יותר לאשר את הבקשה. לעומת זאת אם מדובר ב45% מימון הסבירות לאישור תהיה גבוה יותר.
- צריך לבחון איזה פעולות נעשו מאז התרעה על המבנה מסוכן מצד הדיירים, ואם יש קבלן בתהליך תמ"א בבניין, צריך להבין באיזה שלב הפרויקט נמצא- לרוב הדיירים יבנו על הקבלן שיתקן את הליקויים כשהתמ"א תצא לפועל.
- יש להוריד נסח טאבו מרוכז של הבינין, ולנסות להבין האם ניתנו משכנתאות בבניין לאחר קבלת הצו מהעירייה- צריך להצליב תאריכים של קבלת משכנתא עם קבלת ההערה מהעירייה.
- לנסות להכניס סעיף בחוזה של תנאי מתלה – עם קבלת אישור עקרוני מהבנק.
- רק לאחר שיש את כל המידע שרשום מעלה צריך לגשת עם הבקשה לבנק ולאשרה עם גורם בכיר טרם חתימה על החוזה בסניף שמכיר את האזור ואת מהבנים באזור.
הפעולות הנ"ל אמנם לא יבטיחו את אישור העסקה, אבל כן יבטיחו הבנה עמוקה יותר לאיזה עסקה אתם נכנסים וסיכוי גבוה יותר לאשר אותה והכי חשוב- יבטיחו שלא תכנסו לעסקה שאין דרך להשלימה.
אם גם אתם מתכוונים לרכוש נכס בבניין מבנה מסוכן צרו קשר בהקדם ונבטיח שאתם לא רוכשים חתול בשק.
